物流行業(yè)高速發(fā)展，物流地產(chǎn)缺口巨大，且物流地產(chǎn)回報(bào)率較高。因此入局物流地產(chǎn)成為新藍(lán)海，然而入局物流地產(chǎn)面臨諸多難點(diǎn)，該如何開啟物流地產(chǎn)入局之路呢？我們一起來看看吧！

物流行業(yè)快速發(fā)展，物流地產(chǎn)缺口巨大

隨著我國電商經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物流行業(yè)快速崛起，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。2021年社會(huì)物流總額達(dá)到了335萬億元，同步增加11.7%，物流總額整體量與增幅同步增加。

（1）近年來高標(biāo)倉增長快速，2018Q2-2020Q2，高標(biāo)倉面積季度增速平均為 24%。但高標(biāo)倉占比較低，需求持續(xù)增加，需求缺口依然高位，2021年缺口0.7億㎡。

（2）我國高標(biāo)倉相比海外占比仍處于低位。南山控股 21 年半年報(bào)寫到，2020 年我國主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約 7500 萬平方米，截至 2020Q2，我國高標(biāo)倉總面積 6400 萬平方米，僅占我國總倉儲(chǔ)面積（ 10億平方米） 的6.4%；而美國高標(biāo)倉比重占比超過 20%。

（3）高標(biāo)倉缺口仍然在高位。根據(jù)普洛斯提供的數(shù)據(jù)，每平方米的現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)面積能支持約 7 萬元電商交易額，2021年全國實(shí)物網(wǎng)購金額 10.8 萬億，由此可計(jì)算電商倉儲(chǔ)高標(biāo)倉需求預(yù)計(jì)約 1.54 億㎡，而根據(jù)預(yù)計(jì)我國當(dāng)前實(shí)際高標(biāo)倉僅約8000萬㎡，因此高標(biāo)倉缺口或達(dá)7000萬㎡以上：電商對(duì)高標(biāo)倉需求面積=10.8萬億元/7萬元每平方米=1.54億㎡；電商對(duì)高標(biāo)倉需求缺口=1.54億平方米－0.8億平方米（估計(jì)值）=0.7億㎡。

物流地產(chǎn)回報(bào)率高，可快速構(gòu)建物流配送網(wǎng)絡(luò)

（1）租金回報(bào)。物流地產(chǎn)能夠成為下一個(gè)投資藍(lán)海的原因還在于其所帶來的巨大回報(bào)。從資金面上，租金是最主要的收入。東方證券的研究報(bào)告《物流地產(chǎn)，白銀時(shí)代弄潮兒》一文中提到，物流地產(chǎn)在目前地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)租金回報(bào)率最高。無論是國外的主要城市還是國內(nèi)的北京、上海等一線城市，物流地產(chǎn)的租金回報(bào)率一般較其他形態(tài)的物業(yè)高一個(gè)百分點(diǎn)以上。此外，客戶對(duì)于物流地產(chǎn)的租金敏感度相對(duì)其他物業(yè)形式更低，租金上漲10%對(duì)應(yīng)其物流總費(fèi)用上升0.5%。

（2）物流園區(qū)的盈利還來自土地增值、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益等方面。物流用地在國內(nèi)外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投資者能夠從政府手中以低價(jià)購得土地，待完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，所投資的地區(qū)將產(chǎn)生一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn)營后，還將大幅上漲，對(duì)于這一類的園區(qū)，一般能夠在10-15年收回投資的成本。另一類園區(qū)則會(huì)選擇出租加出售的運(yùn)營模式。主要賺取前幾年的租金回報(bào)，等待地價(jià)上漲或是運(yùn)營成熟之后，轉(zhuǎn)讓給基金公司，目前市面上較大的物流地產(chǎn)商大多都采用出租加出售的方式來縮短投資回報(bào)的時(shí)長，增加整體項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

（3）物流網(wǎng)絡(luò)與未來價(jià)值。物流地產(chǎn)多處布局有利于配送網(wǎng)絡(luò)下沉，體現(xiàn)物流配送優(yōu)勢(shì)。

物流地產(chǎn)入局面臨三大難題，布局難、規(guī)劃難、競(jìng)爭(zhēng)大

1、布局難

布局又分為外部布局即選址和內(nèi)部布局即園區(qū)規(guī)劃。外部布局方面：根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶——這是物流地產(chǎn)商入局的基本邏輯。可是顧客需求在哪，哪些地方物流地產(chǎn)存在空缺，哪些地方物流地產(chǎn)過于飽和；多個(gè)物流地產(chǎn)或倉儲(chǔ)網(wǎng)點(diǎn)該如何最優(yōu)化布局；哪些地方倉儲(chǔ)用地供應(yīng)較多、倉儲(chǔ)用地價(jià)格如何、倉儲(chǔ)用地是否有稅收優(yōu)惠等。

內(nèi)部布局則存在招商對(duì)象落戶難、物流作業(yè)空間設(shè)計(jì)難、服務(wù)大廳設(shè)計(jì)難等問題。

2、招商運(yùn)營難

即使憑借拿地優(yōu)勢(shì)贏取規(guī)模上的擴(kuò)張，并發(fā)展成全國網(wǎng)絡(luò)，但物業(yè)地產(chǎn)入局者更深層的分化體現(xiàn)在運(yùn)營招商環(huán)節(jié)上，做好物流地產(chǎn)，運(yùn)營招商是其中一個(gè)核心點(diǎn)�？墒钦也坏秸猩虒�(duì)象、沒有明確的招商目標(biāo)、沒有完善的招商策略該如何？作為物流地產(chǎn)的全新玩家，運(yùn)營能力是開發(fā)商的薄弱之處。在運(yùn)營方面面臨沒有運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)、不知道物流企業(yè)需要哪些服務(wù)、不知道運(yùn)營服務(wù)如何創(chuàng)收等問題。

3、競(jìng)爭(zhēng)力大

玩家眾多，市場(chǎng)占有率高。我國物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”格局，2020 年普洛斯市場(chǎng)占有率接近 30%位列第一，萬緯、寶灣、宇培分別位列 2-4，市占率分別為 8%、7%、6%；市場(chǎng)前十名市占率高達(dá) 73%，集中度較高。中國物流地產(chǎn)在快速發(fā)展中，中心城市早已被大型物流地產(chǎn)布局完成，因此目前入局競(jìng)爭(zhēng)力較大。

關(guān)于以上難點(diǎn)，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院能夠給出優(yōu)質(zhì)的解決方案。物聯(lián)云倉數(shù)字研究院專注于中國倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)的數(shù)據(jù)洞察及研究咨詢，依托物聯(lián)云倉平臺(tái)海量數(shù)據(jù)、強(qiáng)大的數(shù)據(jù)挖掘能力和豐富的倉儲(chǔ)物流行業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)，圍繞倉儲(chǔ)市場(chǎng)、物流地產(chǎn)、行業(yè)發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)分析等研究方向，不斷推出深度洞察報(bào)告，同時(shí)，圍繞物流園區(qū)，為客戶提供數(shù)據(jù)服務(wù)、市場(chǎng)調(diào)研、物流園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、智慧園區(qū)設(shè)計(jì)、招商代理、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及咨詢等服務(wù)，助力行業(yè)發(fā)展和企業(yè)升級(jí)。

我們來看看物聯(lián)云倉如何助力破局物流地產(chǎn)行業(yè)難點(diǎn)：

難點(diǎn)破局一：可靠、一手、權(quán)威、廣覆蓋數(shù)據(jù)破局園區(qū)布局難題

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院推出倉儲(chǔ)大數(shù)據(jù)云平臺(tái)，該平臺(tái)為中倉協(xié)指定數(shù)據(jù)合作平臺(tái)，平臺(tái)數(shù)據(jù)已積累了覆蓋全國236個(gè)城市、8141個(gè)園區(qū)、總計(jì)3.66億㎡的倉庫資源，約占全國通用倉儲(chǔ)設(shè)施總面積的32%，尤其是高標(biāo)倉覆蓋率占全國95%。數(shù)據(jù)嚴(yán)格采用業(yè)主上傳、線上審核、現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證的方式，通過嚴(yán)格的審查機(jī)制與遍布全國的渠道人員，保證數(shù)據(jù)的一手性與真實(shí)可靠性。倉庫數(shù)據(jù)維度多達(dá)74項(xiàng)，全方位、多角度定義一個(gè)倉庫。平臺(tái)數(shù)據(jù)每個(gè)倉庫獨(dú)立建檔，按月度更新，保障數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，同時(shí)為每個(gè)倉庫建立檔案，保留每次更新記錄，讓數(shù)據(jù)可溯源、可預(yù)測(cè)。

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院倉儲(chǔ)大數(shù)據(jù)平臺(tái)可助力企業(yè)全方面了解倉儲(chǔ)分布、倉儲(chǔ)實(shí)時(shí)價(jià)格、倉儲(chǔ)空置率情況等，助力企業(yè)在倉儲(chǔ)布局、租金定價(jià)、招商方面等作出決策。物聯(lián)云倉數(shù)字研究院規(guī)劃咨詢服務(wù)支持市場(chǎng)報(bào)告定制服務(wù)，多個(gè)權(quán)威專家對(duì)倉儲(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)，并給出有效建議。

難點(diǎn)破局二：全面、及時(shí)的全國土地信息，助力拿地規(guī)劃

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院倉儲(chǔ)大數(shù)據(jù)云平臺(tái)中涵蓋土地供應(yīng)數(shù)據(jù)、土地成交數(shù)據(jù)、土地分布數(shù)據(jù)、拿地政策（支持定制分析）等，助力企業(yè)拿地、規(guī)劃相關(guān)難題�？蔀槠髽I(yè)提供當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研、政府走訪、產(chǎn)業(yè)分析等，做出園區(qū)可研報(bào)告，贏得拿地機(jī)會(huì)。

難點(diǎn)破局三：先進(jìn)物流咨詢理論為指導(dǎo)，進(jìn)行園區(qū)規(guī)劃，以系統(tǒng)科技及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為基底，助力打造智慧園區(qū)，提升競(jìng)爭(zhēng)力

物聯(lián)云倉數(shù)字研究院多位物流行業(yè)專家以先進(jìn)物流咨詢理論為指導(dǎo)，開展項(xiàng)目背景分析、需求分析預(yù)測(cè)、選址分析、定位規(guī)劃、投資估算、效益分析、風(fēng)險(xiǎn)防控等可行性研究和相關(guān)策劃，提高項(xiàng)目決策的科學(xué)性和針對(duì)性。同時(shí)，以系統(tǒng)科技及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為基底，圍繞園區(qū)物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、能耗管理、客戶服務(wù)四個(gè)方面，為智慧園區(qū)提供全方位的設(shè)計(jì)、實(shí)施與改造，助力園區(qū)內(nèi)部建立起標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理機(jī)制，對(duì)外為客戶提供便捷、高效的園區(qū)管理運(yùn)營模式，打造區(qū)域標(biāo)桿，提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

截至目前，物聯(lián)云倉數(shù)字研究院已為多家包括全球500強(qiáng)在內(nèi)的數(shù)百家企業(yè)提供了商業(yè)服務(wù)，并獲得了客戶的一致好評(píng)，未來，數(shù)字研究院將不斷優(yōu)化自身業(yè)務(wù)能力，深耕倉儲(chǔ)物流領(lǐng)域，助力行業(yè)發(fā)展與企業(yè)升級(jí)。

物聯(lián)云倉十年專業(yè)沉淀，將于2022年6月30日重磅推出——倉儲(chǔ)大數(shù)據(jù)云平臺(tái)，敬請(qǐng)關(guān)注！