在土地政策收緊的背景下，通過(guò)物流地產(chǎn)的模式迅速拿到土地資源，對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

蘇寧、萬(wàn)科成立的物流地產(chǎn)基金有一個(gè)共同特點(diǎn)，無(wú)論是深創(chuàng)投，還是江蘇國(guó)際信托，他們的合作方都是具有國(guó)資背景的投資公司。

“物流地產(chǎn)”一夜間火了起來(lái)。2017年10月12日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，將與江蘇國(guó)際信托等聯(lián)合成立總額不超過(guò)200億元的物流地產(chǎn)基金。

三個(gè)月前，在中國(guó)市場(chǎng)擁有最大物流設(shè)施面積的普洛斯宣布私有化時(shí)，萬(wàn)科就斥資193億港元參與領(lǐng)投，私有化完成后，萬(wàn)科將持有普洛斯21.4%的股份。2017年11月30日舉行的股東大會(huì)上，普洛斯私有化以超過(guò)96%的贊成票高票通過(guò)。

此外，蘇寧、富力、平安不動(dòng)產(chǎn)、綠地等一眾電商、地產(chǎn)商也已涌進(jìn)物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

電商本身有物流需求，這不難理解。但習(xí)慣了資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商，為何對(duì)物流地產(chǎn)這一需要長(zhǎng)期持有的項(xiàng)目發(fā)生了興趣？

外資登陸十年

“2003年，普洛斯進(jìn)入中國(guó)時(shí)，中國(guó)還沒(méi)有高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代物流設(shè)施，經(jīng)濟(jì)主要依靠投資和出口來(lái)拉動(dòng)增長(zhǎng)，公司便在沿海地區(qū)和一線城市進(jìn)行了戰(zhàn)略布局。”普洛斯一位人士對(duì)記者說(shuō)。

物流地產(chǎn)與快遞行業(yè)其實(shí)有著本質(zhì)區(qū)別�？爝f和電商的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，僅占物流地產(chǎn)所有業(yè)務(wù)的三分之一，更多的倉(cāng)儲(chǔ)面積是被制造業(yè)、第三方物流所租用。

從2003年到2013年這十年間，中國(guó)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是由外資企業(yè)主導(dǎo)，有數(shù)據(jù)顯示，最高峰時(shí)，普洛斯占據(jù)了超過(guò)三分之二的市場(chǎng)。

該人士稱，2006年之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)，內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎，普洛斯便與地方政府合作，在中國(guó)的主要省會(huì)城市、交通樞紐進(jìn)行戰(zhàn)略拓展。

十年間，來(lái)自澳大利亞、意大利的物流地產(chǎn)企業(yè)也紛紛在中國(guó)市場(chǎng)搶灘登陸，一些來(lái)自美國(guó)、歐洲的基金也進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，前十大供應(yīng)商中有6個(gè)外資供應(yīng)商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹(shù)、維龍及蓋世里，而中國(guó)企業(yè)則一直表現(xiàn)得不溫不火。

“那十年，正是房地產(chǎn)火爆的十年，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商看不上這種投資周期長(zhǎng)、收益率并不高的模式。”火花S—Park執(zhí)行董事宋振慶說(shuō)�；鸹⊿—Park是國(guó)內(nèi)一家專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)。

普洛斯塑造了物流地產(chǎn)的主流模式，即開(kāi)發(fā)—運(yùn)營(yíng)—基金。宋振慶對(duì)記者解釋這種模式，“物流地產(chǎn)商一般有開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和基金管理三大部門，開(kāi)發(fā)部門去拿地，建成物流園區(qū)之后交給物業(yè)管理部門進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，然后再將這些成熟的物流園區(qū)進(jìn)行資產(chǎn)證券化處理”。

國(guó)際知名房地產(chǎn)顧問(wèn)戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管蘇智淵向記者表示，與住宅地產(chǎn)的最本質(zhì)區(qū)別是，物流地產(chǎn)不是直接出售資產(chǎn)來(lái)變現(xiàn)的，而是進(jìn)行長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)資產(chǎn)證券化的手段進(jìn)行資金回籠。

普洛斯當(dāng)時(shí)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí)，一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)就是他們能從海外融到比較便宜的錢，而國(guó)內(nèi)一直沒(méi)有打通這條融資渠道，沒(méi)有辦法進(jìn)行證券化，只能一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目來(lái)做，無(wú)法快速滾動(dòng)向前發(fā)展。

據(jù)普洛斯方面提供的數(shù)據(jù)，截至2017年9月30日，普洛斯基金管理平臺(tái)目前在全球管理12只基金，管理的總資產(chǎn)達(dá)390億美元。

變化的物流地產(chǎn)格局

從2013年開(kāi)始，中國(guó)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始漸漸發(fā)生變化，一些民營(yíng)資本效仿普洛斯模式，進(jìn)入這一領(lǐng)域，成為專業(yè)的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，較為知名的有宇培、寶灣、易商等，其中宇培物流去年在香港上市。

不過(guò)，與普洛斯相比，這些民資背景的物流地產(chǎn)公司，無(wú)論在物流設(shè)施面積上，還是在基金管理上，都有一定的差距。還有一些國(guó)資背景的企業(yè)進(jìn)入，如深業(yè)泰物流集團(tuán)股份有限公司，它是深圳市國(guó)資委下屬的大型國(guó)有商貿(mào)物流地產(chǎn)集團(tuán)，前身為1983年成立的深圳筍崗倉(cāng)庫(kù)企業(yè)有限公司。

“大概從2013年開(kāi)始，物流地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)爆發(fā)期。有一個(gè)數(shù)據(jù)稱，60%的投資者考慮投資中國(guó)的房地產(chǎn)，其中有20%要投物流地產(chǎn)。”宋振慶向記者表示，由于物流地產(chǎn)相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)接資本的話語(yǔ)體系更為成熟，再加上電商的快速發(fā)展，吸引了資本的進(jìn)入。

另一方面，作為物流地產(chǎn)的重要客戶，電商企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)軍到物流地產(chǎn)領(lǐng)域。有的電商平臺(tái)開(kāi)始從租賃倉(cāng)庫(kù)向自持倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)變。

京東的物流網(wǎng)絡(luò)一直被業(yè)界所推崇，根據(jù)11月13日京東集團(tuán)發(fā)布的本年度第三季度財(cái)報(bào)，截至2017年9月30日，京東在全國(guó)運(yùn)營(yíng)405個(gè)大型倉(cāng)庫(kù)，總面積約900萬(wàn)平方米。這是一個(gè)不小的數(shù)據(jù)，要知道排名第二的嘉民物流地產(chǎn)，它所擁有的可租賃面積僅有250萬(wàn)平方米。

不過(guò)，多個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資訊機(jī)構(gòu)均未將京東列入十大自持物流設(shè)施面積的企業(yè)當(dāng)中，這也意味著京東900萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)面積多為租賃。

京東人士向記者表示，他們目前沒(méi)有對(duì)900萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積細(xì)分是租賃還是自持。普洛斯人士則向記者透露，京東是他們的重要客戶，租用了不少倉(cāng)儲(chǔ)面積。嘉民和宇培兩家物流地產(chǎn)公司的公告也將京東稱為重要客戶。

在電商企業(yè)中，真正明確要發(fā)展物流地產(chǎn)的則是蘇寧。2017年11月12日，蘇寧發(fā)布公告稱，與深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理公司成立目標(biāo)總額為300億元、首期募集基金規(guī)模為50億元的物流地產(chǎn)基金，正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

蘇寧公關(guān)部門人士向記者介紹，在蘇寧內(nèi)部的體系中，物流是作為獨(dú)立集團(tuán)開(kāi)展業(yè)務(wù)。

物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)模式，蘇寧之所以選擇走這一條道路，與蘇寧自身的發(fā)展歷史不無(wú)關(guān)系。“蘇寧并非是純電商企業(yè)，它是從線下向線上發(fā)展，本身就有物流環(huán)節(jié)，很容易把現(xiàn)成的物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成物流地產(chǎn)。”蘇智淵說(shuō)。

據(jù)蘇智淵介紹，七八年前，普洛斯的模式在中國(guó)取得成功之后，就有一些人試圖說(shuō)服蘇寧走物流地產(chǎn)的模式。最終能有今天的這個(gè)戰(zhàn)略決定，應(yīng)該經(jīng)歷了深思熟慮。

在蘇智淵看來(lái)，阿里做得更多的是商業(yè)模式的創(chuàng)新，這種重資產(chǎn)模式可能不是阿里本身的發(fā)展方向。京東布局物流網(wǎng)絡(luò)更多是為了完善自己的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，從物流地產(chǎn)上賺錢，不是他們的訴求。

“一二線城市高端倉(cāng)儲(chǔ)的供給逐步減少，租金又逐年上漲，阿里、京東這樣的規(guī)模電商已經(jīng)在考慮要不要自建倉(cāng)庫(kù)了。”蘇智淵告訴記者。

地產(chǎn)商入局

另一個(gè)攪動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)的是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商。隨著住宅地產(chǎn)紅利期的衰退，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在努力尋求轉(zhuǎn)型。

萬(wàn)科進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)開(kāi)始于2014年，2015年成立專門的物流地產(chǎn)公司。2017年以前，萬(wàn)科的物流地產(chǎn)總面積就已經(jīng)達(dá)到了150萬(wàn)平方米左右。進(jìn)入2017年之后，萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的力度更是加大，僅1月—9月，新增物流面積就達(dá)到165萬(wàn)平方米。

此次加碼物流地產(chǎn)的布局，也被視為萬(wàn)科新掌門人郁亮帶領(lǐng)萬(wàn)科走向轉(zhuǎn)型的重要一步。在今年雙十一前一天的萬(wàn)科年終媒體見(jiàn)面會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裨�放出豪言�?ldquo;在中國(guó)，如果雙十一有10億件快遞，那么約有5億件，是從普洛斯和萬(wàn)科的貨倉(cāng)里出貨的”。

但在不少分析人士看來(lái)，萬(wàn)科參與普洛斯私有化這一動(dòng)作更具有投資意味。

普洛斯人士向記者表示，由投資機(jī)構(gòu)組成的要約方Nesta Investment Holdings已公開(kāi)表示，私有化完成后，他們擬繼續(xù)普洛斯現(xiàn)有業(yè)務(wù)以及運(yùn)營(yíng)模式，保留現(xiàn)有管理團(tuán)隊(duì)。這意味著，萬(wàn)科很難直接進(jìn)入普洛斯的管理層。

“萬(wàn)科參與普洛斯私有化，談不上是收購(gòu)，僅是投資行為。”蘇智淵說(shuō)，“我相信普洛斯在經(jīng)營(yíng)上，會(huì)對(duì)萬(wàn)科的管理介入設(shè)置一定的門檻。萬(wàn)科成立物流地產(chǎn)基金，才是希望做一個(gè)獨(dú)立的物流地產(chǎn)品牌。”

平安不動(dòng)產(chǎn)也在2015年年初成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部，開(kāi)始大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)。截至2017年8月，其擁有的可租賃面積達(dá)到150萬(wàn)平方米，在中國(guó)十大物流地產(chǎn)商中排名第8。

傳統(tǒng)地產(chǎn)商天然地對(duì)土地有著靈敏的嗅覺(jué)，物流地產(chǎn)的土地還是一片價(jià)值洼地，如果妥善運(yùn)作、長(zhǎng)期持有，無(wú)論是地價(jià)還是租金，其總體價(jià)值可能會(huì)有不錯(cuò)溢價(jià)空間。

以萬(wàn)科為例，2017年6月3日，它在公告中介紹了今年新增的3個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目情況，項(xiàng)目總建筑面積21萬(wàn)平方米，權(quán)益建面15萬(wàn)平方米，均價(jià)約700元/平方米，這明顯低于住宅類的土地價(jià)格。

從投資回報(bào)率來(lái)看，高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的收益率也明顯高于其他商業(yè)類地產(chǎn)，目前中國(guó)一線城市物流地產(chǎn)收益率在6.5%-7%，而寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心的收益率只有4%-5.5%。

在土地政策收緊的背景下，通過(guò)物流地產(chǎn)的模式迅速拿到土地資源，對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

與國(guó)資合作

與住宅地產(chǎn)商通過(guò)出售住宅快速回籠資金不同，物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果想快速攻城略地，就要以較低的價(jià)格融得較多的資金，實(shí)現(xiàn)資金回籠，用于新項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)。

“物流地產(chǎn)真正的邏輯是做長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的資本化運(yùn)作。”蘇智淵向記者分析，“這些物流基地本身是自帶現(xiàn)金流的資產(chǎn)，他們可以把幾個(gè)這樣的項(xiàng)目整合起來(lái)，然后打包成一個(gè)資產(chǎn)包出售給基金公司，如養(yǎng)老基金、教師退休基金等，為其承諾一定的投資回報(bào)率，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。”

宋振慶曾經(jīng)關(guān)注過(guò)一個(gè)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展史。這家地產(chǎn)商通過(guò)拿地建了不少的工業(yè)廠房，勢(shì)頭很好，但現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)也已經(jīng)解散了。“萬(wàn)科、蘇寧也都一樣，他們雖然資金充足，但是到后面所面臨的挑戰(zhàn)會(huì)很多。”

物流地產(chǎn)的主要收益是租金，這是一個(gè)比較穩(wěn)定的資金來(lái)源。根據(jù)多個(gè)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，其物流設(shè)施的出租率多在90%以上，有的甚至高達(dá)98%。并且在租金漲幅上，行業(yè)內(nèi)也普遍采用了5%這個(gè)幅度。這也意味著，成熟的物流地產(chǎn)會(huì)有較為穩(wěn)定增長(zhǎng)的收益。

據(jù)普洛斯向記者提供的資料，普洛斯在中國(guó)設(shè)立了兩只規(guī)模達(dá)到100億美元的開(kāi)發(fā)型基金，其主要投資方是全球領(lǐng)先的國(guó)家養(yǎng)老基金和主權(quán)基金。

宋振慶向記者表示，物流地產(chǎn)商主要的融資方向就是社�；�金、養(yǎng)老基金、教會(huì)基金、保險(xiǎn)基金等，這些基金的融資成本較低，回報(bào)率要求較低，主要的訴求是穩(wěn)健，而物流地產(chǎn)正好可滿足這些基金的要求。

由于與國(guó)外此類基金的融資渠道未能打開(kāi)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在融資成本和效率上，都要遠(yuǎn)遜于普洛斯這樣的外資企業(yè)，不得不另辟蹊徑。蘇寧、萬(wàn)科成立的物流地產(chǎn)基金有一個(gè)共同特點(diǎn)，無(wú)論是深創(chuàng)投還是江蘇國(guó)際信托，他們的合作方都是具有國(guó)資背景的投資公司。

蘇智淵說(shuō)，最近幾年，地方政府其實(shí)對(duì)于外資背景的物流地產(chǎn)商開(kāi)始有了戒備，在一定程度上，他們更歡迎國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入。這些國(guó)資背景的投資方，在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商拿地做項(xiàng)目的時(shí)候，能夠提供背書(shū)。

另一方面，由于有重資產(chǎn)做抵押，物流地產(chǎn)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的行業(yè)。“未來(lái)可能會(huì)有越來(lái)越多的國(guó)資背景投資方會(huì)尋找這類項(xiàng)目來(lái)投，這是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。”蘇智淵說(shuō)。

在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注物流地產(chǎn)時(shí)，普洛斯則開(kāi)始借助其成熟的融資體系探索多元化的道路。

普洛斯內(nèi)部人士向記者介紹，2016年普洛斯成立了普洛斯金融，為物流行業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域的中小微企業(yè)解決融資難、融資成本高等問(wèn)題，目前已累計(jì)服務(wù)中小企業(yè)客戶超過(guò)1000家，授信近45億元，累計(jì)放款近28億元。